很久以前,我写过一篇文章私人房地产投资信托(reit)。这些都是伪装成财务顾问的销售人员最喜欢使用的工具(他们被称为“经纪人”是有原因的)。他们会以高收益的承诺出售这些投资。8%的收益率并不罕见。这些房地产投资信托基金的价值没有按市值计价。好多年了。因此,尽管你知道你获得了8%的丰厚收益率,但你不知道投资的实际价值是多少,因此也不知道你的总回报是多少。对于销售人员来说,它们是销售给不懂理财的客户的完美产品。他们在退休社区开设了商店,在牛排晚宴上出售他们的产品。这些“投资”(可能是一个更好的描述)有沉重的前期负担(高达15%)和沉重的持续费用。 Primarily due to those fees as well as similar abuses by management, the long-term returns were often terrible. Sometimes investors found out that shares that were illustrated as “never dropping below $10 a share and likely worth twice that at some vague future liquidity period” were found to be worth $6 a share. Or $3 a share. Or even less. It turned out a great deal of that juicy yield was really just returning principle to investors.
公开交易的房地产投资信托基金
相比之下,公开交易的房地产投资信托基金在市场开放的日子里每天盯市数千次。这些“房地产味股票”不仅提供了现成的流动性和透明度,而且你可以免费购买。你也可以很容易地以很低的成本通过使用共同基金,如Vanguard REIT指数基金ER(0.12%)。这只基金与整体股市的相关性中等高(据我所知为0.61,但随着时间的推移而变化)。有时它随着市场的变化而变化,但有时它随着市场的变化而变化。事实上,有时它的波动非常剧烈,比如在全球金融危机中,它从峰值到低谷损失了78%的价值。由于投资房地产的目的是获得稳定的回报,而且与股票和债券等投资组合中其他资产的相关性较低,这种适度的高相关性让很多潜在的房地产投资者望而却步。
此外,房地产投资信托基金本身的结构并不是特别省税。根据法律规定,他们每年必须向投资者支付90%的回报。这些分配通常是完全按普通所得税税率征税的。投资者不会从折旧和1031交易所以及直接房地产投资者享受的其他好处中受益。高回报加上低税收效率意味着,这些资产实际上只属于投资者可获得的有限的受税收保护的投资空间。
为什么有些投资者讨厌REIT指数基金
缺乏退休账户“空间”,缺乏对资产的控制,税收效率低下,以及适度的高相关性,促使许多投资者放弃了公开交易的REITs的低成本指数基金的流动性、多样化和便利性,转而直接拥有房地产投资。许多投资者退休时主要持有由少数出租房产组成的投资组合。然而,除了购买单户住宅、几套复式住宅,也许还有一幢小公寓,大多数房地产投资者都买不起。因此,他们与其他感兴趣的投资者聚集在一起,开始“联合”房地产,这样,就像共同基金一样,他们汇集了多个投资者的资源,以购买更多、更大的房地产,比如大型公寓大楼。他们聘请了职业经理人,然后坐下来收了5-10年的支票,然后卖掉了房产。或者,他们也可能使用私人房地产基金,同样是由一位经理管理,这样他们就不必单独选择每一项投资。
众筹者的崛起
在过去的五年里,技术为更多的投资者提供了一种方式,使他们可以通过“众筹的网站,例如RealtyShares,股本多个,Fundrise,房地产大亨Peer Street(都是附属链接)等一百多家网站。他们都有不同的关注点。有些人进行股权投资,有些人进行债务投资,还有一些人两者都做。然而,这些网站中的大多数,就像这些网站存在之前的大多数银团交易一样,要求投资者获得认证。也就是说,他们足够富有(理论上也足够成熟),以至于美国证券交易委员会(SEC)不必照看他们的投资活动。一般来说,这意味着流动投资超过100万美元或收入超过20万美元(结婚后收入为30万美元)。
房地产众筹领域很快变得非常拥挤,所以公司尝试各种方法来区别于竞争对手。要做到这一点,最明显的方法之一就是追查那些不合格的投资者。由于收入20万美元可以让你进入前2%或3%,可投资净值超过100万美元可以让你进入前10%左右,很明显,非认证投资者的群体远远大于认证投资者。即使他们的平均投资较少,可管理的资金总额仍然相当可观。因此,当他们仔细研究这些法规时,他们意识到将众筹投资推向大众的一种方式是将这些投资形成真正的私人交易REIT,但这与你祖母的经纪人的REIT不同。
目前有两家主要的公司提供这种产品,他们都在这个网站上做了广告。在这篇文章的剩余部分,我将讨论他们的特定产品,并将它们与公开交易的REITs和以经纪人为重点的私人交易REITs进行比较。
FundRise
FundRise曾与其他众筹网站类似,向经过认证的投资者团体提供个人房产。然而,他们已经过渡到主要提供他们的“eREIT”产品,每个人都可以使用。他们已经解决了许多以经纪人为重点的房地产投资信托基金的问题。例如:
- 最低($1000)
- 无载
- 较低的持续费用(0.85%)
- 季度的流动性
Fundrise实际上提供了5种ereit——专注于增长、收入、西海岸、中心地带和东海岸。Fundrise还提供“电子基金”(目前一家在华盛顿特区,一家在洛杉矶)。这些基金类似于只向合格投资者开放的私人房地产投资基金,但最低额度要低得多(还是1000美元)。而不是像eREIT那样每年得到1099-DIV表格,你得到的是K-1。没有季度分配的保证,你应该把钱放在那里五年。
房地产大亨
该领域的主要竞争对手是Realty Mogul及其“MogulREIT”产品。mongulreit I和II(可能会有更多的下线)提供以下:
- 最低10000美元
- 无载
- 1%管理费
- 季度流动性(第一年之后)
房地产大亨与Fundrise不同,MogulREIT继续向其合格投资者提供“常规”(单一房产)投资,但在较大的交易中,MogulREIT经理拥有优先选择权。这两个mongulreits之间有轻微的差异。比如,第二代的最低投资额度为5,000美元,而且只投资于公寓楼(第一代的投资范围更广)。
其他人
虽然Fundrise和Realty Mogul似乎是最大的玩家,但还有其他一些类似的公司,包括Blackstone, CrowdStreet, Rich Uncles和stREITwise。Ian Appolito做得很好复习他们.
你应该投资吗?
现在有一个大问题——你应该投资这些新的、对投资者更友好的房地产投资信托基金吗?这要看情况。
虽然这些房产比直接从众筹网站上购买一些众筹的辛迪加房产更加多样化,但它们的多元化程度远远低于购买Vanguard REIT指数基金。先锋基金持有155家公司。这155家公司中规模最大的是西蒙地产(Simon Properties),拥有325处房产。一次购买,你将拥有数万套房产的一部分。你也放弃了大量的在线私人房地产投资信托的流动性。在市场开放的任何一天,你都可以在几秒钟内卖掉Vanguard REIT指数基金。你需要花整整一年的时间来变现你所持的MogulREIT,这是在强制性的一年持有期之后,可能还需要两年时间,在这两年时间里,你要向早期变现人收取1-2%的费用,加起来是四年。Vanguard基金的管理费也只有这些私人REITs的十分之一。考虑到这些不利因素,为什么会有人买这些在线私人房地产投资信托基金?
主要原因是,这些在线私人REITs购买的房产与大型公开交易的REITs购买的房产不同。你找不到大商场的。更像是一些购物中心,一家餐厅,还有一些独栋住宅。这些投资和他们其他众筹产品的投资来源是一样的,它们更多的是来自普通大众,而不是华尔街。因此,这是一种以较小的房产进入房地产市场不同方面的多元化策略。
合格投资者可能会对这些在线私人REITs嗤之以鼻,但他们也有资格直接与辛迪加或通过基金投资,因为他们有能力支付50-20万美元的最低投资额。未经认证的投资者不仅无法筹集到这些资金,而且被明确排除在这些投资之外。罗伯特·清崎(Robert Kiyosaki)曾说,富人的投资方式与其他人不同,这不禁让人怀疑他的说法是否正确。
批评人士说,只有经验不足或绝望的房地产开发商才会向众筹辛迪加寻求融资,因此他们的投资,无论是否以REIT形式,都不如那些更成熟的辛迪加。我怀疑这种说法有一定道理,尽管这两家公司都筛掉了他们带来的绝大多数项目。
所有这些选择对忙碌的高收入专业人士(比如我)都很有吸引力,他们自己对购买、拥有、管理和销售房产不感兴趣。对于非认证投资者来说,在线私人REITs是投资这些较小房地产的唯一选择,这些房地产没有进入股市交易的REITs,而是在Vanguard REIT指数基金中找到的。对于合格投资者来说,与直接或通过众筹网站购买个人银团房产相比,有些人愿意支付0.85-1%的管理费,以获得更大的便利性、更大的多元化和更少的税收麻烦。其他经过认证的投资者要么希望避免额外的费用,要么更喜欢自己选择物业,要么只是喜欢私募基金结构的好处,他们会希望避免在线私募REITs。不管怎样,他们已经从用来欺骗你奶奶的私人房地产投资信托基金走了很长一段路。
在我最近的一篇关于我的房地产投资在上一篇文章中,我谈到了我将投资组合的20%用于房地产,但现在你应该知道,我没有任何资金投资于在线私人房地产投资信托基金。然而,我通过Fundrise和RealtyMogul直接投资了房地产,并获得了正回报。
詹姆斯·m·戴勒是白大褂投资者:个人理财和投资博士指南和博客在白衣投资人.他是……的创造者解雇你的财务顾问!这是一门由12个模块组成的高质量课程,包含7个多小时的视频和截图、一个预考、带答案解释的部分小测验和一场期末考试。我们的目标是让高收入的专业人士从头开始,教他们理财知识,帮助他们制定自己的理财计划。
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