我们跟很多医生每天都问我们一个简单的问题。“为什么我应该投资于订书吗?“很明显,作为一个个人仓储运营商,我们是有偏见的,但是有三个数据点,我们相信这一个奇妙的资产类别医师评估他们自己的投资组合。
等一下,订是一种合法的资产类别?一些个人仓储行业的统计数据,可能会让你大吃一惊。这里有一些数字产业截至2019年1季度:
- 数量越来越多的存储设施在美国48000 - 52000
- 这超过了麦当劳和星巴克在美国的数量的总和!
- 4%的美国人租了一个存储单元
- 行业年平均收入为38000000000美元
订书行业绝对来的年龄在过去的十年里。我记得当越来越多的存储设施在农村地区砾石垫,你不得不进入主人的房子租一个单元。现在设施被建立在主要房地产的街角主要和主要三层玻璃和砖零售办公室与星巴克非常最好的位置!
为什么有这样的资产类别的兴趣?我认为,让我们回到我们看好存储的三个原因。
出色的回报
首先,每一个投资者都应该看的是历史的性能。根据REIT协会(全美),自存资产阶级取得了16.85%的平均年回报率在过去25年。订书已经超过公寓(12.93%)、零售(12.04%)、办公室(12.15%),标准普尔500指数同期(7.06%)。
下行保护
我深信,历史重演,所以我总是感兴趣的性能一种资产在一个经济低迷。根据同样的全美数据库,回顾过去的2007 - 2009年的经济衰退,越来越多的存储价值下跌-3.86%和公寓了零售(-12.32%)(-6.72%),办公室(8.16%)和标准普尔500指数(-21.10%)即使裁员,美国人似乎并不失去对存储的需求。
市场整合的机会
最后,投资者应该了解长期跑道可能在一个特定的资产类别。根据2019年的自存年鉴,上市公司自己的订书市场不到25%。有一个整合的机会越来越多的存储运营商获得设施由妈妈和流行运营商和产生收入增强通过部署一个专业管理的策略。
社区医生订书的另一个好处是投资机会没有一个巨大的时间承诺。有被动的投资机会在银团贷款的自存投资运营商。还有一个机会自己购买设备或投资集团和雇佣第三方管理公司外包业务的性质。许多上市REIT的第三方管理平台。
这并不意味着资产阶级是没有风险的。现在最大的风险是在供应方面。我们看到的主要开发周期存储,许多开发人员跳最大化他们的回报。见下面的图表来自美国人口普查局、订书行业一直保持建筑业很忙在过去的几年里。这是否意味着太晚了投资和获得一个强大的回报呢?
我们不这么认为。仅仅因为50个顶级MSA(都市统计区域)看到一堆新发展并不意味着没有任何机会创造价值。
东南二、三级市场竞争少,更多的“妈妈和流行”操作符。记住,存储是一个宏观市场业务。真正重要的是1,3,5英里半径在你的设施,因为消费者不会旅行存储。通常,我们看到70% +我们的租户5英里半径内。需要方便的为他们工作或家庭使用。不像多户,消费者可能旅行的学区或美化市容,存储是一个装有空调的车库,所以位置是关键。
我们的收购团队正在考虑诸如人口增长、人均收入、就业增长,租金率增长的戒指就是告诉周围的故事对存储的需求。即使亚特兰大见过很多这样的市场发展和可能供过于求,这并不意味着没有5英里半径在郊区的机会。这绝对是一个神枪手的游戏现在在存储。
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