我的胃肠病学家客户在佛罗里达非常商业头脑。从一开始我们12年的关系,我们计划包括房地产的整体多元化投资组合与股权投资在他的退休帐户。
稳扎稳打,储蓄剩下的推迟后的最大数量他可以退休计划,他建立了房地产投资组合收入为目的,包括购买办公大楼为自己的做法,他支付租金而租赁办公室的一部分到另一个房客。房地产投资组合终于足以产生足够的被动收入,如果他想让他慢下来。
事情看起来很棒,直到大部分的财产达到被还清,成为应税收入和租金收入足够高的速度将他推向最高税率。而成功对客户来说是个好消息,我们都想知道如果有任何方式来降低他的房地产所得税。
寻找解决方案,我们发现成本隔离研究他的投资组合的价值。使用成本分离分析,仅在去年,我的客户可以消灭他的被动收入的影响,他活跃的一部分收入。大多数个体医生是在类似的情况下作为我的客户,他们拥有自己的实践或有投资在手术中心或透析单位,他们收到每月收入。隔离成本可以是一个可行的工具,有大量的投资者在房地产。
那么,什么是成本隔离?
简而言之,种族隔离是一种方法,成本降低应纳税所得额中财产的加速折旧率通过观察它的组件,而不是作为一个整体。折旧考虑属性值的损失由于正常使用一段时间后,让老板写了更多的税收。住宅地产的通常的折旧率是27.5年,39年商业地产。只有属性不是一个税项折旧主要居所可以申请,但由于零售和商业空间可以受益于折旧,可以仔细看看如何充分利用它。普通房地产贬值将整个属性的值作为一个整体在折旧时间获得更大的利益,成本隔离可能是最大的关键税收储蓄。
隔离成本是如何工作的呢?
加速折旧和缩短定期指定时期,这种策略取决于成本分离分析。本研究需要开始隔离过程成本,它检查属性的组件,其中可能包括计算机、电气系统、管道、地毯、或其他专用设备,这取决于属性类型。分析了每个组件对自己的折旧时间框架而不是作为整体的一部分财产冗长的折旧期间。这些元素折旧期限越短,只有5年,结果从元素被重新归类为个人财产。根据分析结果,对财产所有者纳税,这意味着更多的写作。较低税收的性质,增加现金流和减少纳税义务是显而易见的好处。2017年的减税政策和就业法案进一步增加了效益。
TCJA改革改变了奖金折旧,允许企业和个人扣除一定比例的资产成本在第一年他们放置在服务。以前这只应用于新属性,但是现在使用属性是合格的。到2022年,比例为100%,而不是50%,它一直在税制改革。
成本隔离是什么样子?
让我们来看一个例子:考虑一个纳税人在佛罗里达购买价值100万美元的办公大楼。后立即购买,他们对房地产成本隔离分析完成,提前结果,有25%的折旧。现在的资产重新分类将有一个短的折旧时间表,和纳税人也可以申请奖金在第一年折旧。总的来说,他们将能够冲销250000美元100万美元的收购价格。有了这个策略,纳税人以35%的边际税率第一年可以节省87500美元的税。这个数量可以用于冲销任何被动或主动收入,这取决于办公楼的收入分类为税收目的。
多少成本隔离研究成本,需要多长时间?
这些问题的答案取决于财产本身和它的大小。典型的种族隔离成本定价研究是3500至7500美元的财产。分析本身可以花费一些时间来完成,因为它需要一个工程师检查详细属性。通常的完成时间是大约1 - 3个月。
仍然可以获得成本隔离收益纳税年度2020 ?
2020年的演绎,纳税人需要纳税申报的最后期限之前完成分离过程成本。
有缺点成本隔离吗?
在隔离成本,土地价值必须减去它不能被认为是在这项研究中。此外,基本概念是一个加速折旧。贬值,就其性质而言,降低房地产的购买价格,如果业主决定出售财产在很短的时间内,他们将不得不支付更多的所得税房地产成本的基础上下降。因此,对于一个个人不打算长期持有物业,隔离成本可能不是一个好策略。有办法避免这个问题,然而,如1031年交换。隔离一个所有者是谁干的成本,然后通过一个1031出售房地产交易所类似财产将避免重新夺回折旧期间销售。最后,还有花费在研究本身的考虑;在某些情况下,税收储蓄可能不值得分析的成本。
属性,符合加速折旧减少纳税义务可以极大受益医生也是房地产所有者,策略可以增加现金流和较低的被动和主动的收入。然而,由于相关的成本和考虑,这是一个好主意对纳税人与房地产利益咨询专家,包括财务顾问、税务专业人士,看看成本分离研究和潜在的结果将会是一个好的之外的节税策略。
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